분양권 잔금 대출 한도 규제 LTV 분양가 가계 대출 규제

분양권 잔금대출 한도 규제 

무주택자가 집을 사는 가장 안전하고 확실한 방법은 주택청약입니다. 그러나 청약에 당첨되는 것이 하늘에 별따기죠. 공급은 한정되어 있는데 수요는 폭발하니 청약경쟁률이 올라갈 수밖에 없습니다. 청약에 당첨될 수 없다면 이미 당첨된 사람의 분양권을 P(프리미엄)을 주고 사는 방법이 있습니다. 물론 요즘에 분양하는 아파트 단지들은 규제로 인해 전매제한이 걸려있는 경우도 있지만, 비조정지역의 경우 전매제한이 없는 경우도 많죠.  또한, 아파트 공급이 부족하니 아파트 대체제로 떠오른 생활형 숙박시설, 오피스텔(아파텔)은 실제 주거로 사용하기 전까지는 비주택에 해당되기 때문에 분양권 거래가 가능합니다. 

 

국민은행 집단대 잔금 대출 한도 : LTV X 분양가 

그런데, 이렇게 분양권을 매입해서 내 집 마련을 하는 것조차 이제는 어렵게 될 것 같습니다. 국민은행은 분양권 잔금대출 한도를 대출 시점의 시세를 기준으로 산출했으나, 21년 9월 29일부터 분양가로 변경 시행한다고 공표했습니다.  

 

• 입주 잔금대출의 담보 기준은 'KB시세 또는 감정가액'에서 분양 가격, KB시세, 감정가액 중 '최저금액'으로 바뀐다.

 

예를 들어, 기존에는 무주택자가 분양가 5억짜리 아파트를 분양받았거나, P를 주고 분양권을 매입한다면 초기에 필요한 자금은 계약금 10% 혹은 + P(프리미엄)입니다. 프리미엄이 1억이 붙었다고 가정한다면 초기에 1억 5천만 원만 있으면 분양가 5억짜리 새 아파트를 살 수가 있었습니다. 아파트가 지어지는 약 2~3년의 기간 동안 HUG, HF, 시행사 보증방식으로 50%인 2억 5천만 원을 중도금 대출을 받아 해결하고 이자만 냅니다. 입주 시점에 나머지 40%는 잔금대출을 받는데, 이때 기존에 보유하고 있던 중도금 대출은 잔금대출로 대환 됩니다. 만약, 입주 시점에 분양받은 아파트가 상승하여 KB시세가 7억이 됐다면, LTV를 50% 적용하면 3억 5천만 원의 대출을 받을 수가 있습니다.  결국 2~3년의 기간 동안 1억을 마련한다면 7억 원짜리 아파트에 입주할 수 있고, 주택담보대출은 원금과 이자를 35년간 천천히 갚아나가면 됩니다.

 

분양권 잔금대출 한도를 분양가로 계산하면 어떻게 될까요? 

 

분양권을 1억 5천만 원에 매입하고 50% 중도금 대출을 받는 것 까지는 동일합니다. 하지만, 잔금 대출 한도가 분양가 5억 원의 LTV 50%가 적용되면 2억 5천만 원까지만 잔금대출을 받을 수 있습니다. 그럼 입주시점에 2억 원을 내 돈으로 마련해야만 입주가 가능한 것이죠. 현금이 부족해 입주를 못한다면 전세를 주고 계속해서 금액에 맞춰 타 지역에서 전세나 월세로 사는 수밖에 없습니다. 

 

가계 대출 규제

현재 국민은행이 분양권 잔금대출의 한도 산정방식을 변경한 이유는 정부의 가계대출 규제 때문입니다. 금융기관들은 연간 가계 부채관리 증가율을 연 5~6%로 관리해야 합니다. 이에 따라 시중은행들은 일제히 가계대출한도를 축소하고 있습니다.  상반기에 대출을 많이 실행했다면 하반기로 갈수록 대출여력이 감소할 것입니다. 만약 정부 정책에 의해 연간 가계 부채관리 증가율이 3~4%로 낮아진다면 내년에도 전 금융기관이 연쇄적으로 대출을 축소해나갈 가능성이 큽니다. 

 

무주택자의 내 집 마련 방법 또 하나가 사라져 가고 있습니다.  투자자라면 분양권을 입주하지 않고 다시 매도하면 되므로 기회가 있습니다. 지금 시점에서는 뭐든 가능할 때 하는 것이 좋겠습니다.