임대보증금 보증 주택가격 부채비율 계산방법 그리고 과태료

임대보증금 보증은 주택임대사업자등록을 한 개인 임대사업자라면 가입해야 합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제49조에 따라 구분 등기된 집합건물을 소유한 개인사업자라면 가입토록 법으로써 시행하고 있습니다. 단, "지자체"를 통해 등록 임대주택이 의무가입 대상인지 면제 대상인지 여부를 정확히 확인하는 것이 필요합니다. 여기서 "지자체"는 임대사업자등록증을 발행받은 관할 구청입니다. 

 

임대보증금 보증 주택 가격 계산 방법

1. 근저당권 금액이 주택 가격의 60% 이하이고  
2. 근저당권 설정금액+임차보증금이 주택 가격 100% 이하
3. 부채비율 100% 이하

위 3가지 사항을 모두 충족해야 보증 가입이 가능합니다.

 

** 임대보증보험 가입방법 및 비용(보증료)에 대해서는 다음 글을 참고하세요. 
출처: https://dianabob.tistory.com/entry/임대보증금-보증-보험-가입-필수-여부와-가입-방법-및-비용-알아보기 

 

 

여기서 "주택 가격"이란 공시 가격 or 기준시가(오피스텔) x 적용비율입니다. 2년 이내 평가된 외부 감정평가서를 제출하는 경우 감정평가서가 인정될 수 있습니다. 적용비율은 아파트/연립/다세대 건물이냐, 오피스텔이냐에 따라 다르고 평가금액 구간별로 상이합니다. 

 

주택 가격 = 공시 가격 or 기준시가(아파트/오피스텔) x 적용비율

• 공시 가격 : 부동산 공시 가격 알리미 http://www.realtyprice.kr > 주택 > 주택 공시 가격
• 기준시가: 홈택스 http://www.hometax.do.kr > 조회/발급 > 기타 조희 > 기준시가 조회 > 상업용 오피스텔

기준시가는 KB부동산 시세(일반 평균가), 부동산원 부동산테크 시세(상/하한가 평균) 중 높은 가격을 적용합니다. 만약, 소유 주택이 1층이라면 하위 평균가가 적용됩니다. 만약, 공시 가격이나 기준시가가 없다면 1년 이내 해당 세대 매매 가격으로 적용합니다. 

• 적용비율

	9억미만	9~15억	15억이상
아파트/연립/다세대	150%	140%	130%
오피스텔	120%

 

임대보증금 보증 부채비율 계산방법

 

부채비율 = (선순위 채권금액 + 임대보증금) / 주택 가격 x 100

부채비율은 각 세대별로 각각 산정합니다. 

 

•  선순위 채권금액 : 부동산 등기부등본 상에 나타나는 근저당 설정금액입니다. 만약, 이 근저당이 기금 건설자금 대출인 경우 실제 대출잔액의 120%를 적용해 부채비율을 낮출 수 있으나, 거의 대부분 해당사항이 없으실 겁니다. 

선순위 채권금액을 낮추기 위해서는 대출을 받은 해당 금융기관에 근저당 감액을 요청하면 됩니다. 감액할 수 있는 여지가 없는 경우 대출을 일부 상환하고 감액해야 합니다.

• 임대보증금 : 보증 신청한 세대의 임대보증금이며, 보증금 없는 월세 계약인 경우 임대보증금이 0원이므로, 임대보증금 보증 가입 의무대상이 아닙니다. 하지만, 소액이라도 보증금이 있는 경우 지자체에 의무가입대상인지 꼭 확인하셔야 합니다. 

 

임대보증금 보증 미가입 과태료

 

「민간임대주택 특별법 제67조(과태료) 제5항」
임대보증금 보증에 가입하지 아니한 임대사업자에게는 임대보증금의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료를 부과하며, 이때 그 금액이 3천만 원을 초과하는 경우는 3천만 원으로 한다. 

만약 임대보증금 보증 의무가입대상임에도 임대보증금 보증에 가입하지 않는다면, 지자체에서 임대보증금 10% 이하에 해당하는 과태료를 부과합니다. 최대 3,000만 원입니다. 만약 임대보증금이 1,000만 원이라면 무려 100만 원을 과태료로 내는 셈이니, 미리미리 가입하셔서 9,900원~ 43,800원의 보증료(1,000만 원 기준/ 보증료율은 신용등급 및 부채비율에 따라 0.099%~0.438%)를 내는 것으로 과태료를 피하시길 바랍니다. 

 

게다가, 21.12.31까지는 코로나 19 극복 지원을 위해 보증료율의 70%이 인하됩니다.