생활형 숙박시설 아파트 대체 주거 가능 부동산 투자처

생활형숙박시설을 단순히 분양호텔처럼 생각하시면 안됩니다. 과대광고와 보장되지않는 수익률에도 위탁사와 계약해지불가 등 독소조항이 있는 사기성(?) 분양호텔과 달리, 요즘의 생활형 숙박시설은 새아파트의 공급이 부족한 때에 주거 가능한 아파트 대체형 부동산으로 실수요자에게나 투자자에게나 선호되는 하나의 부동산 트렌드가 되었습니다.

생활형 숙박시설 아파트 대체제?

생활형 숙박시설 중 위탁사를 끼고 있는 곳들이 있습니다. 시흥 힐스테이트 시화호 라군인테라스, 속초 리슈빌S시그니처 등 위탁사가 운영을 위임받습니다. 이런 생활형 숙박시설들은 말 그대로 레지던스 개념이며, 관광객이나 국내체류 외국인 등을 상대로 장기 임대수익을 노리는 투자상품입니다. 다 같은 생활형 숙박시설이 아닌거죠.

이들은 전입신고가 불가능하고, 학군 등 교육시설이 부족합니다. 따라서, 아파트 대체제라고 보는 것은 무리가 있습니다. 상업시설, 관광지 근처에 위치하기 때문에 에어비앤비처럼 임대수익목적에 중점을 둔 수익형 부동산입니다.

그렇다면, 어떤 생활형 숙박시설이 아파트 대체제가 될 수 있는지, 옥석가리기를 해볼까요?

생활형 숙박시설 중에 다음을 확인하셔야 합니다.

• 계약된 위탁사가 없다.
• 임대수익이 아닌 실거주 목적으로 지어졌으며, 전입신고가 가능하다.
• 아파트 대체가능한 전용면적 25평, 34평 이상이며 방이 2개이상이다.
• 관광지가 아닌 기존 주거단지 인근에 위치한다.
• 역세권, 상업시설, 병원, 학군, 공원 등 생활인프라가 마련되어 있다.
• 브랜드 아파트처럼 네임밸류있는 대형시공사가 건설했다.

위 조건을 대부분 충족하면 실거주자 입장에서 아파트와 다를 바가 없습니다.

더군다나, 이런 조건을 충족하는 생활형 숙박시설은 현재 한시적 규제완화 적용으로 오피스텔로 용도변경을 준비하고 있습니다. 공급이 부족하자 정부에서 나서서 ‘너네는 주거로 써도 되겠다. 헷갈리게 하지말고 확실히 주거형으로 해라’ 하고 인정해주는 것이죠.

주거 가능한 생활형 숙박시설 투자처

그간 건설사에서는  규제를 피하기 위해 이름만 생활형 숙박시설을 빌려 실제는 아파트를 지어왔습니다. 이들은 이름바 ‘기생숙 : 기 분양된 생활형 숙박시설’ 들 입니다.

생활형 숙박시설 이라는 이름때문에 오해를 많이 받았었는데, 주거형 오피스텔로 용도변경이 된다면 원래의 생활형 숙박시설, 즉 위탁사가 운영하며 임대수익을 목적으로 한 수익형 부동산과 완전히 구분이 됩니다.

그리고 인근 아파트의 시세를 8~90%이상 따라가겠죠.

지금 생활형 숙박시설을 실거주목적 혹은 투자목적으로 알아보고 계신다면, 그중에서도 주거용 오피스텔로 전환이 가능한 생활형 숙박시설을 선별하셔야 합니다.

1. 대형건설사 시공
힐스테이트는 생활형숙박시설 분야에서 시공을 선점하여  기존 아파트 브랜드파워로 퀄리티높은 시공에 신뢰를 주며, 추가 가치 상승이 기대됩니다.  

2. 아파트 대체 가능 평수
1인주거를 목적으로 한 원룸이나 10평 남짓한 오피스텔이 아니라, 25평, 34평 등 2~3개의 방을 보유한 평수를 고르세요. 그래야 아파트 대체제로 시세를 따라갈 수 있습니다.

3. 위탁사가 없다
분양공급 당시 계약된 위탁사가 있다면, 기존 계약을 해지 해야하기때문에 용도변경에 제약이 생기고 최악의 경우 용도변경 자체가 불가할 수 있습니다.

4. 입주예정자협의회 (임예협)
이미 입주예정자협의회에 구성되어 있고, 임예협이 활발히 활동하고 있는 것이 좋습니다.  나아가 임예협의 의견수렴이 잘 되고, 단합까지 잘 된다면 동의-추진-용도변경 까지 일사천리로 해결될 수 있습니다. 향후 단체 발코니확장, 옵션변경, 기타 시공사 요구사항 등 아파트 가치를 높이기 위한 활동도 성공적으로 이끌 수 있습니다.

5. GTX 노선, 역세권 호재
여러 부동산 입지 요인 중에서도, 향후 아파트의 가장 높은 수요층인 결혼 10년차 신혼부부들에게 중요한 것은 직주근접입니다. 맞벌이 부부가 증가하고 있죠. GTX노선까지 2~3정거장 내외로 환승이 가능하고, 역세권에 위치한다면 입지로서 우수합니다.