임대보증금 보증 보험 가입 필수 여부와 가입 방법 및 비용 알아보기

20.08.18 민간임대주택 특별법 시행 이후 임대사업자의 임대보증금 보증 보험 가입이 의무화되었습니다. 이번 포스팅에서는 임대보증금 보증 보험을 왜 가입해야 하는지, 언제 어떻게 가입하면 되는지, 얼마의 비용이 드는지 등 개인 임대사업자 분들을 위한 임대보증금 보증 보험 가입 관련 총 정리 포스팅입니다. 

임대보증금 보증 보험 왜 가입해야 할까?

임대보증금이 없는 월세 계약인 경우, 임대보증금 보증 보험을 가입할 필요가 없습니다. 하지만, 보증금이 있는 경우 임대사업자를 등록하고 임대차 계약을 신고하는 과정에서 임대보증금 보증서가 요구됩니다. 보증서 미발급자는 임대사업자 등록을 할 수 없거나 임대차 계약을 신고할 수 없고, 그 혜택도 받을 수 없습니다.

 

임대사업자 등록 및 임대차 계약 신고 절차 

1. 임대사업자 등록하기 : 임대사업자 등록은 사업자 주소지가 소재한 시, 군, 구청에서 방문 접수하여 신청 가능합니다. 단, 20.8.18 개정된 민간임대주택 특별법 시행 이후 임대주택에 부채비율이 높으면 즉, 대출이 과다하게 많으면 임대보증금 보증 가입이 불가할 수 있고, 이런 경우 임대주택 등록이 거절될 수 있습니다. 
2. 임대차 계약 체결하기 : 임차인을 구해 임대차 계약을 체결합니다. 이때 계약서는 표준임대차계약서로 작성해야 하며, 계약서 내용에 임대보증금 보증에 관한 사항이 반드시 포함되어야 합니다. 
3. 임대보증금 보증보험 가입하기 : 임대보증금 보증보험에 의무 가입해야 합니다. 만약, 임대사업자를 20.8.18 민간임대주택 특별법 시행 이전에 등록을 마쳤다면 시행 1년 후(21.8.18 이후) 갱신계약을 하거나 새로운 임대차 계약을 체결할 때 가입하면 됩니다. 부채비율이 높아 보증 보험에 가입 자격이 미달된다면 3개월 내로 임대사업자를 말소 등록해야 합니다. 임대사업자 폐업을 피하기 위해서는 근저당권을 감액하거나 말소해서 부채비율을 줄여야 합니다. 대출상환여력이 부족한 상황이라면 임대보증금 금액을 낮추고 월세로 전환하는 방법이 있습니다. 
4. 임대차 계약 신고하기 : 임대보증금 보증서를 제출하고 임대차 계약을 신고합니다. 만약 임대보증금 보증보험에 가입하지 않는다면 임대차 계약을 신고할 수 없습니다. 

 

임대보증금 보증 보험 가입 방법 

• 단독, 다가구, 다중주택, 공동담보물건 : HUG 주택도시 보증 공사 지사 방문 
• 아파트, 오피스텔, 연립, 다세대주택 : 우리은행 영업점 혹은 WON뱅킹 APP신청

임대 대상 주택이 단독주택, 다가구주택, 다중주택인 경우 주택도시 보증 공사(HUG) 지사에서 가입 가능합니다.

 

반면, 임대 대상 주택이 아파트, 오피스텔, 연립, 다세대 주택인 경우라면 주택도시 보증 공사(HUG) 지사뿐만 아니라, 우리은행 영업점 혹은 우리은행 스마트뱅킹 WON뱅킹 어플에서도 신청 가능합니다. 단, 임대인이 미성년자이거나 공동 임대인이거나 외국인인 경우 비대면 신청은 불가합니다. 

 

WON뱅킹 > 전체 메뉴 > 대출> 임대보증금 보증 

 

• 준비사항 : (필수) 사업자등록증, 임대사업자등록증, 주민등록 초본 or 등본(1개월 이내 발급분), 임대차계약서 사본,                  (선택) 감정평가서, 기금 융자 내역 확인원, 인감증명서(3개월 이내), 입출금계좌(우리은행 신청 시) 등 

높은 부채비율로 가입 자격에 미달되는 경우 주택 가격을 높게 평가받기 위해 외부에서 감정료를 지불하고 직접 받은 감정평가서를 제출할 수 있습니다.  단, 신청일로부터 2년 이내, 담보제공용으로 받으셔야 합니다.

 

부채비율 및 주택가격 계산방법은 다음 글을 참고하세요. 

출처: https://dianabob.tistory.com/entry/임대보증금-보증-주택가격-부채비율-계산방법-그리고-과태료

 

 

임대주택의 대출이 기금 건설자금 대출인 경우에 한해 부채비율 산정 시 대출잔액을 인정받을 수 있으므로 해당되시는 분에 한해서는 기금 융자 내역 확인원을 제출하시는 것이 좋습니다.

 

우리은행을 통해 신청하는 경우 보증료 현금 수납이 불가하여 반드시 우리은행 입출금계좌가 필요합니다. 사전에 계좌를 개설해두시기 바랍니다.

 

임대보증금 보증료 미리 알아보기 

임대보증금 보증료 = 보증신청금액 X 신용등급별 보증료율 X 보증일 수/365

 

1. 보증신청금액

 

임차인으로부터 받을 임대보증금 전액 가입이 원칙입니다. 단, 일부 보증금액 가입도 가능한데 요건에 충족하고 임차인의 동의가 있어야 합니다.

• 일부 보증 금액 = (선순위 근저당 설정금액 + 임대보증금) - (주택 가격 X 60%) 
• 일부 보증 금액 가입 3가지 조건 (모두 충족 시) : 공동담보설정이 아니며, 근저당권이 세대별로 분리되어야 함. 제한물권, 압류, 가압류 및 가처분 등 권리 제한이 없어야 함. 임차인이 일부 보증 가입 동의서에 서명해야 함. (렌트홈http://www.renthome.go.kr 에서 일부 보증가입동의서 양식 다운로드 가능) 

 

2. 신용등급별 보증료율 : 0.099%~0.438%

 

임대인의 신용등급이 좋을수록, 임대 물건지의 부채비율이 낮을수록 적은 보증료율이 적용됩니다. 단, 코로나 극복 지원 차원에서 21.12.31까지 한시적으로 보증료율이 70% 인하됩니다. 신용등급이 너무 낮으면, 최고 0.438%에서 100% 할증한 보증료율이 적용됩니다. 

 

3. 보증일 수/365 

 

임대보증금 보증보험을 가입하면 보증일 수는 기본 1년이지만, 1년 이전에 종료하는 경우 일수 계산됩니다. 또한, 임대사업자의 동일 사업장에 다른 호수(세대)에 대해 추가로 보증을 신청하면, 추가 보증서 발급일로부터 종전에 가입한 보증서의 만료일까지만 일수 계산됩니다.

 

예를 들어, 21.10.09일에 첫 번째 세대에 대해 보증보험을 가입하면 22.10.08 (1년)까지 보증기간이지만, 두 번째 세대 임차인을 늦게 구해 21.11.09일에 두 번째 세대에 대해 보증보험을 가입한다면 두 번째 세대의 보증기간은 22.10.08 (365일-30일=335일)입니다.   

 

임대보증금 보증료는 전액 일시납으로 내야 합니다. 미리 보증료를 계산하시고 비용을 계산해보시길 바랍니다.